各镇人民政府、城南街道办事处，区各有关单位：

        经区委、区政府同意，现将《茂名市茂南区农村宅基地和农房建设管控实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请迳向区农业农村局、区自然资源局、区住房和城乡建设局、茂名市自然资源局茂南城乡规划办公室反映。

茂名市茂南区农业农村局          

茂名市茂南区自然资源局          

茂名市茂南区住房和城乡建设局     

茂名市自然资源局茂南城乡规划办公室

2022年4月22日                 

茂名市茂南区农村宅基地和农房建设管控实施细则（试行）

　　为规范农村宅基地和农房建设管理，保障村民居住权益，构建统一协调的农房建筑风貌，坚决遏制农村违建，加快我区生态宜居美丽乡村建设，按照《关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指导意见》（粤府〔2020〕43号）、《茂名市村庄规划建设管理条例》和《茂名市农村宅基地和农房建设管控实施意见（试行）》（茂农规〔2021〕3号）等文件精神，结合我区实际，制定本实施细则。

　　茂南区行政区域内城镇开发边界外的农村集体经济组织成员（以下简称村民）个人建设住宅的审批及监管适用本实施细则。

　　一、基本原则

　　 按照“一户一宅、建新拆旧、带图审批、现场办公、管好工匠、管住材料”的工作要求，通过规范审批、严格监管、从严执法，全面实现农村农房建设先批后建、一户一宅、节约土地、高效利用，坚决遏制新增农村违建，提升乡村建设风貌。

　　（一）一户一宅

　　村民一户只能拥有一处宅基地，茂南区行政区域内村民使用宅基地建房不得超过省、市规定的面积标准。我区农村村民宅基地用地面积控制标准为城市规划区外120平方米以下，城市规划区内80平方以下。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的，在充分尊重村民意愿的基础上，可采取相对集中统建、多户联建等措施建设。

　　（二）建新拆旧

　　村民住宅易地新建的，应当按协议在建成新住宅后六个月内拆除原有建筑物并退出原宅基地。建房户应签订《农村宅基地使用承诺书》（见附件1）。村民应当在《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》有效期内开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的，应当依法办理延期手续（见附件2），延期一般不超过1年。逾期未开工建设的，《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行失效，但不影响村民按照规定的条件和程序重新申请宅基地。

　　（三）带图审批

　　村民申请建房，应根据《茂南区农房设计方案图集》选定符合本村建筑风格的方案，或委托具有相应资质的人员（或设计单位）根据镇（街道）的规划设计要求进行设计（每个行政村农房的外立面设计风格须相对统一），设计图纸经镇（街道）审核批准后才可实施，确保村组建筑风格基本保持一致。鼓励农房参照绿色建筑标准进行建设，采用优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处理设施。

　　（四）现场办公

　　严格用地建房全程监管，实行“四到场”（批准前审查到场、批准后丈量放线到场、施工安全管理到场、建成后核查验收到场）监管工作制度，对农村宅基地用地建房实行全程监管。

　　（五）管好工匠

　　建立乡村建筑工匠登记制度，全部建筑工匠实行培训，持证上岗，向社会公示。

　　（六）管住材料

　　 茂南区住房和城乡建设局、茂南区市场监管局等部门根据部门职责，加强对砖、钢筋、水泥、混凝土、砂、石、装饰材料等建筑材料的监管，各镇（街道）按照职能部门的要求，落实属地管理责任，严禁向违法建筑提供建筑材料。

　　二、规划设计

　　（一）优化提升村庄规划

　　 茂南城乡规划办负责村庄规划优化提升的指导工作，村民申请建房必须符合村庄规划，形成相对集中、集约高效的村庄用地建设布局。各镇（街道）负责本行政区域内村庄规划建设管理工作，对现行村庄规划进行全面评估，对不符合村庄实际、不实用不管用等情况加快修改完善，划定一个农村居民点建设边界，编制一张农村居民点布局图，使村庄规划能用管用、公开透明。合理确定宅基地用地规模，为农房建设用地预留空间，满足农房建设合理用地需求。村庄规划须向村民公布。

　　（二）加强建筑设计

　　茂南城乡规划办根据《广东省农房设计方案图集》，结合茂南乡村特色，编制《茂南区农房设计方案图集》，免费向镇（街道）、村（社区）提供住宅设计图集，供村民选择使用。各镇（街道）根据《茂南区农房设计方案图集》，指导各行政村村民通过村规民约确定2到3种相近的建房风格，由村民在建房的时候自行选择，确保整村的风格达到统一和多元化相结合的效果。

　　（三）合理设置相邻间距

　　新村建设或者在村庄发展备用地建设的，相邻建筑物每户应当预留1米以上山墙间距。拆旧建新的，相邻建筑间距经相邻权利人协商应当预留1米以上间距;属于新建房屋且周边有已建房的，相邻建筑间距由各镇（街道）根据实际情况确定。

　　三、资格条件

　　（一）严格执行宅基地分配原则

　　属于农村集体经济组织成员的村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地:

　　1.已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户，原有宅基地不能安置的;

　　2.因自然灾害、村庄公益事业建设等原因导致宅基地不能使用，需要另行安置的;

　　3.因实施村庄规划或者旧村改造，需要调整搬迁的;

　　4.现有宅基地面积低于省规定标准，居住确有困难，需要新建住房或者扩大宅基地面积的;

　　5.法律、法规规定的其它情形。

　　（二）严格“一户”的认定

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，申请宅基地的村民符合下列情形之一的，应当认定为“一户”：

　　1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

　　2.已依法登记结婚的子女为一户；

　　3.本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女，其中一人应与其父母为一户，其余子女可各自单独为一户。

　　镇（街道）不得单独以农户未取得公安机关单独立户为由，认定其不具备申请宅基地的资格。

　　（三）严格控制宅基地批准红线

　　村民申请新宅基地，有下列情形之一的，不予批准:

　　1.宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

　　2.占用永久基本农田、生态保护红线和自然保护地的，在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、河道管理范围内、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、不可移动文物等重点区域范围建房的；

　　3.将原有住房出卖、出租、赠予或者改作生产经营用途的；

　　4.已有一处以上（含一处）宅基地申请新址建房，未签订退出原有宅基地协议的；

　　5.在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的；

　　6.不属于本农村集体经济组织成员的；

　　7.所申请的地块存在权属争议的；

　　8.已列入规划改造范围的；

　　9.原有住宅拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的；

　　10.户口虽已迁入，原籍住房未拆除或依法转让，不履行本集体经济组织成员同等义务空挂户的；

　　11.涉及占用农用地未办理农用地转用审批的；

　　12.不符合相关法律法规和政策规定的其他情形。

　　四、审批流程

　　依照《土地管理法》有关规定，农村村民住宅用地由镇（街道）审核批准，其中：涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续，涉及使用林地的应依法办理使用林地审核审批手续。审批管理流程具体如下（见附件3）:

　　（一）村民申请

　　村民以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。申请使用村集体建设用地（含旧宅基地、空闲地） 建房的，递交以下材料:

　　1.农村宅基地建房用地申请书（见附件4）;

　　2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表（见附件5）;

　　3.农村宅基地使用承诺书（见附件1）;

　　4.申请人户口簿和户主身份证复印件各一份（委托办理的，同时提供授权委托书原件和受委托人身份证复印件各一份）;

　　5.宅基地权属证明原件及复印件一份;

　　6.申请建房用地公示（见附件6）;

　　7.退出旧宅基地合同书（有宅基地而另行选址的）（见附件7）;

　　8.在《茂南区农房设计方案图集》中选定方案或符合所在镇（街道）规划设计要求的设计图纸（外立面设计风格须相对统一）。

　　（二）村组审核

　　1.所在农村集体经济组织收到村民申请材料后，应当在5个工作日内将申请理由、用地类别、位置、占地面积、建筑面积、《茂南区农房设计方案图集》选定的建筑方案、或选择经所在镇（街道）审核批准的设计图纸等资料进行核查，出具核查意见，并将申请内容、核查意见在申请建房现场及本村公示栏公示，公示期不少于5个工作日。对公示无异议的，签署同意使用该地块建设住房意见（建筑投影面积、总建筑面积），将村民申请材料、公示证明材料等报村民委员会审查。对于欠缺四邻签名确认或公示有异议的，经本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表签字同意后，再报村民委员会审查。

　　2.村民委员会重点审查农村集体经济组织报送的材料是否真实有效、建房用地是否符合村庄规划，是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村民委员会在5个工作日内对农村集体经济组织审核情况和公示情况进行审查，审查通过的，由村民委员会签署“同意农村集体经济组织意见”，报送给镇（街道）审查审批。对不符合有关要求的申请，应及时告知申请村民，并说明理由。

　　（三）镇级审批

　　各镇（街道）负责农村宅基地和农房建设审批，实行“一个窗口受理、一个后台审核、一张表格审批”的工作机制。

　　1.一个窗口受理。各镇（街道）在行政服务中心设立专门窗口接收受理农村宅基地申请材料，核实申请人提交的资料是否完整齐备，资料符合要求的向申请人出具《农村宅基地建房申请受理通知书》（见附件8）；对申请资料不符合要求的，受理窗口出具《农村宅基地和农房建设申请补正材料通知书》（见附件9），一次性告知申请人需补正的资料，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

　　2.一个后台审核。各镇（街道）建立农村宅基地用地建房联审联办制度，并成立农房建设管理工作小组，组长由镇长（街道办主任）担任，副组长由分管宅基地审批和执法的班子成员担任，组员由镇（街道）农业农村办牵头，自然资源所、综合行政执法办、环保办、供电所、自来水公司等部门人员组成。

　　（1）自然资源所负责审查建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求等（按最新的年度土地变更调查成果确定报批地类，报批地类中涉及违法用地的，必须依法处理，按照违法用地前的地类报批）。涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续；涉及使用林地的，依法办理使用林地审核审批手续。

　　（2）农业农村办（或规划建设职能部门）负责审查建房用地是否符合村庄规划的相关要求，审查申请人是否符合申请条件、建房用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，是否具备《茂南区农房设计方案图集》选定的方案、或选择经所在镇（街道）审核批准的设计图纸，宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村、组审核公示等，综合各有关部门意见提出审批建议。

　　（3）涉及生态环保办、综合行政执法办、供电所、交通、乡村振兴服务中心等部门的，由相关部门参与审查，提出同意或不同意（含理由）意见。

　　（4）对申请材料不符合相关规定的，作出不予受理的决定，出具《农村宅基地和农房建设申请不予受理通知书》（见附件10）告知申请人。

　　3.一张表格审批。各镇（街道）根据农房建设管理工作小组的审核意见对村民建房申请进行审批，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（见附件5）出具审批意见。符合申请条件（其中不涉及农用地转用的）、资料齐全的，自收到申请人资料之日起20个工作日内办结，依法出具统一编印的《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。各镇（街道）应及时将结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公示，公示期不少于7个工作日。

　　4.申请不符合要求的，由镇（街道）作出《不予行政许可决定书》（见附件10），内容包括不予许可的依据及申请行政复议和提起行政诉讼的权利，交行政服务中心送达申请人。

　　五、建房监管

　　（一）实行“四到场”监管

　　镇（街道）农房建设管理工作小组、建房所在村委的挂村镇领导、驻村干部和村支部书记（简称：“四到场”监管人员）应对“四到场”实行全程监管。

　　1.批准前审查到场。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，“四到场”监管人员要到场实地审查申请人是否符合条件、是否具备《茂南区农房设计方案图集》选定的方案、或选择经所在镇（街道）审核批准的设计图纸、拟用地是否符合规划和地类等。

　　2.批准后丈量放线到场。经批准用地建房的村民，应当在开工前向所在镇（街道）申请划定宅基地用地范围，该镇（街道）应当自受理申请之日起10个工作日内，“四到场”监管人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。未经验线，不得开工。

　　3.施工安全管理到场。“四到场”监管人员在房屋建设过程中定期或不定期进行安全检查，开展安全隐患排查治理。

　　4.建成后核查验收到场。村民建房完工后，由“四到场”监管人员组织验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至界限等要求使用宅基地，是否按照《茂南区农房设计方案图集》选定的方案、或选择经所在镇（街道）审核批准的设计图纸的要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（见附件12）。确因经济困难未装修、或未超面积、未超高建设的，可申请验收。通过验收的村民，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　（二）挂牌施工

　　自验线施工开始，由镇（街道）人民政府制作农村建房施工公示牌（附件11），对拟建房屋的相关信息张榜公示，以便监督，直至房屋竣工验收。

　　（三）加强施工管理

　　村民建设住宅的，应当选择持有《广东省乡村建筑工匠培训合格证》的乡村建筑工匠或具有相应资质的施工企业进行施工，并签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。对经批准同意建设超过500平方米农房的，应当依法办理施工许可证，并从严把控。各镇（街道）加强村民建房的质量安全监督管理，落实安全管理责任，制定安全管理措施，确保村民自建房施工安全、质量合格。

　　（四）建立宅基地用地建房审批管理台账

　　各镇（街道）农业农村办建立农村宅基地审批管理台账，实行“一户一宅一台账”制度，台账包含但不限于“四到场”内容的资料:

　　1.批准前审查到场的资料及工作照片；

　　2.批准后丈量放线到场的资料及工作照片；

　　3.施工安全管理到场的资料及工作照片；

　　4.违建查处到场执行文书及工作照片；

　　5.建成后核查验收到场工作照片。

　　各镇（街道）要设立资料档案保管库房，落实专人负责管理，确保审批管理资料完整无损，便于检查查阅。每月5日前，要将上月审批情况报区农业农村局、区自然资源局、茂南城乡规划办、区住房和城乡建设局备案。

　　六、工匠管理

　　区住房和城乡建设局负责开展摸底全区乡村建筑工匠培训需求，并协助市住房和城乡建设局做好培训工作。工匠学员培训结束，经考核评价合格，由茂名市住房和城乡建设局颁发《广东省乡村建筑工匠培训合格证》。乡村建筑工匠承包农房建筑工程必须依法与业主签订书面承包合同，并认真履行合同的约定。

　　七、风貌提升

　　（一）整治与修复保护兼顾，分类推进村庄风貌提升

　　一是整治提升类村庄。重点清理整治破旧泥砖房、削坡建房、危房和违法建筑，推进基础环境整治、绿化美化和农房立面改造等。二是保护修复类村庄。保护传统村落格局、风貌等整体空间形态与环境，全面保护和活化利用文物古迹、历史建筑、传统民居、工场作坊遗址以及古驿道等，修缮和改造要严格审批、科学实施。

　　（二）注重村庄农房微改造，推进新建农房风貌塑造

　　新建农房和旧房改造要依据村庄规划和《茂南区农房设计方案图集》选定的方案、或选择经所在镇（街道）审核批准的设计图纸，统一风格、统一色调、统一规范。

　　八、职责分工

　　（一）各镇（街道）负责对宅基地和农房建设进行审批；负责做好村庄规划编制和实施管理工作；负责制作农村建房施工公示牌，实行“四到场”监管；负责农房建设质量安全的监督检查；依法督促村民对易地新建住房先建后拆的旧房屋进行拆除；负责开展日常巡查和监督执法，对施工合同、建筑材料进行检查，及时处置农村违建；落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”；负责建立农村宅基地和农房建设审批管理台账及档案；负责建立村级宅基地协管员制度；落实本辖区内农房建筑风貌管控工作。

　　（二）区农业农村局要发挥牵头抓总作用，负责指导农村宅基地改革和管理有关工作，指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地和闲置农房利用等。

　　（三）区自然资源局负责国土空间规划、年度土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，保障农房建设用地计划指标需求，依法办理农用地转用和未利用地转用审批以及规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产登记。

　　（四）茂南城乡规划办负责制定《茂南区农房设计方案图集》以及指导各镇（街道）做好村庄规划编制和实施管理工作。

　　（五）区住房和城乡建设局负责指导各镇（街道）规范建筑工匠管理，指导各镇（街道）对农房建设施工工程质量和安全进行管理。

　　（六）区民政局在本实施细则公布之日起2个月内负责督促指导各村（社区）健全完善包括农村宅基地和农房建设方面内容的村规民约。

　　（七）区文化广电旅游体育局负责指导旅游景区、古建筑古村落的周边风貌和乡村民宿的建设，协助镇（街道）规划乡村旅游景观、文化活动场所、体育场地的布局和建设，协助保护、修复古建筑和文物认定等工作。

　　（八）区市场监督局、区应急管理局、区发展改革局、区财政局、茂名市生态环境局茂南分局、区人力资源社会保障局等部门，根据各自职责开展相关工作。

　　（九）村级组织负责初步审查村民申请建房报送的材料是否真实有效、建房用地是否符合村庄规划，是否征求了用地建房相邻权利人意见；负责建立健全农村土地民主管理制度、农民建房民主协商议事机制和村规民约，加强农民建房管控特别是外立面管控，提供村民建房政策咨询，协助办理报建。

　　九、建立机制

　　（一）宅基地用地保障机制

　　区自然资源部门会同农业农村部门按年度开展农房建设用地需求情况统计调查，逐级上报后报请省人民政府审核后报自然资源部申请年度计划指标需求。农房建设用地计划指标在年度土地利用计划中单列安排，专项专用，区人民政府以当年上报的农房建设用地需求计划为依据，分配、下达农房建设用地指标。当年保障不足的，下一年度优先保障。

　　（二）区级联合检查机制

　　由区农业农村局牵头，会同区纪委监委、区委督查室、区自然资源局、茂南城乡规划办、区住房和城乡建设局、区市场监管局、区应急管理局、区水务局、区查违办等部门每季度对各镇（街道）开展1次综合检查，重点检查是否存在农村宅基地审批不规范、建房前中后监管缺失和农村建房建筑材料不合格等违法违规问题，完善村民违法违规建房巡查、制止、查处、治理、监管执法链条。

　　（三）镇级网格化监管机制

　　本实施细则公布之日起15天内，各镇（街道）要建立镇级、村级、村民小组三级网格监管制度，充分发挥网格化排查整治防范农村违建行为，各级网格员每周不少于2次巡查。

　　（四）镇级执法机制

　　整合镇级执法力量，以镇（街道）综合行政执法办公室为主体，联合自然资源等上级相关部门派驻机构开展执法，由分管综合行政执法的镇领导负责统筹管理。镇（街道）综合行政执法办公室在收到各级网格员报告的疑似违规情况后，要第一时间到场核实。镇执法人员在日常巡查中发现违建后，必须第一时间对在建的违建及时采取制止措施。

　　（五）农村宅基地审批信息公开机制

　　区农业农村局将按照信息公开规定，组织建立农村宅基地审批信息“区、镇、村”三级信息公开平台，实行“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、批复程序、审批结果、投诉举报方式公开。

　　十、责任追究

　　（一）村民采取欺骗手段骗取“一户”认定资格的，按《中华人民共和国土地管理法》处理。负责审查“一户”的相关工作人员审核不严的，将依规依法追究有关责任。

　　（二）村民有下列情形之一的，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《茂名市村庄规划建设管理条例》等相关法律、法规进行处罚：

　　1.未取得用地手续进行建设的；

　　2.未取得规划报建手续进行建设或者未按照建房的相关规划许可进行农房建设的；

　　3.新建房屋超过省、市规定面积和层高标准的；

　　4.建新房后不按约定自行拆除旧建筑的；

　　5.占用耕地或未办理农用地转用审批而建房的：

　　6.违反本《实施细则》第三条关于“严格控制宅基地批准红线”内容的；

　　7.其他违反土地管理、规划许可法律法规相关情形的。

　　负责农村宅基地管理、审批业务的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，将依规依法追究有关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（三）“四到场”监管人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、不履职尽责的，将依规依法追究有关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（四）乡村建筑工匠建设违建房屋的、以欺骗等手段取得乡村建筑工匠登记、伪造涂改、转让本人乡村建筑工匠登记信息、不按照批准的规划许可施工、违反质量安全管理规定和施工作业规范进行施工、违规施工导致发生房屋倒塌事故或造成人员伤亡事件的，由各镇（街道）、区住房和城乡建设局依法处理。构成犯罪的，依法移交公安机关处理。

　　（五）区联合检查组对各镇（街道）开展农村宅基地管理的检查结果要报区政府，作为各镇（街道）年度绩效考核的重要依据。

　　（六）本《细则》实施后，各镇（街道）辖区内发生村民不按照本细则建房或违法占用耕地建房的，必须及时依法组织拆除和复垦复绿，并按以下规定追究相关人员责任：

　　1.村（居）委会发生1起的，由镇（街道）对违建所在地村支部书记、网格化管理员进行通报批评；发生3起及以上的，对村（居）相关责任人进行问责。

　　2.镇（街道）发生5起及以上的，对所在镇（街道）分管领导（分管农村宅基地管理、分管综合行政执法）、挂村镇领导、驻村镇干部、部门有关负责人按干部管理权限进行问责。

　　3.镇（街道）发生7起及以上的，由区委、区政府主要领导约谈该镇（街道）党政主要领导。

　　4.镇（街道）发生10起及以上的，对所在镇（街道）党政主要领导进行问责。

　　十一、实施时间

　　本《细则》自2022年5月1日起施行，试用期2年。此前区农业农村局、区自然资源局制定的《关于规范农村宅基地审批的通知》（茂南农规〔2020〕1号）与本《细则》不一致的，按本《细则》执行。实施期间遇上级政策调整与本《细则》不一致的，以上级规定为准。本《细则》由区农业农村局负责解释。

附件1-13.doc

政策解读：《茂名市茂南区农村宅基地和农房建设管控实施细则（试行）》政策解读

　　          [图解]茂名市茂南区农村宅基地和农房建设管控实施细则（试行）